Trade-In недвижимости: реалии и перспективы

25.05.2015 Подавляющая часть нынешних сделок с недвижимостью осуществляется покупателями с целью улучшения жилищных условий.

Недостатки и преимущества, "подводные камни" и схемы, которые реально работают.

Знакомое большинству современных автовладельцев понятие trade-in для непрофессиональных участников жилого рынка недвижимости всё ещё является диковинным и малопонятным новшеством. Известно, что подавляющая часть нынешних сделок с недвижимостью осуществляется покупателями с целью улучшения жилищных условий. При этом перспектива приобрести новую квартиру, не прибегая к реализации "старой", доступна далеко не каждому. Таким образом, вопрос своевременной реализации старой квартиры приобретает для многих потенциальных покупателей нового жилья особую актуальность.

Trade-in как классическое понятие

Как отмечает директор компании "Премьер-Кэпитал" Михаил Уткин, сделки, при которых покупателю в качестве оплаты за новостройку сразу засчитывается принадлежащее ему вторичное жилье, для современного рынка недвижимости явление довольно редкое. Традиционно за покупателем резервируется выбранная им квартира; в то же время его собственная недвижимость выставляется на продажу. И лишь по мере реализации этих квадратных метров вырученные средства поступают в зачёт оплаты новой недвижимости. С профессиональной точки зрения такая схема не является trade-in в его классическом понимании, а представляет собой обычный взаимозачёт.

Невзирая на очевидную заинтересованность покупателей жилья в полноценной услуге trade-in, застройщики не спешат прибегать к практике таких сделок. Это объяснимо: в данном случае застройщик сталкивается с необходимостью реализации вторичной недвижимости, что является неспецифичной для компании функцией и может повлечь за собой финансовые издержки либо потребность обращаться за содействием к посредникам, в роли которых выступают риэлторские агентства.

Взаимозачёт или trade-in?

В силу определенной схожести схем trade-in и взаимозачёт покупатели жилой недвижимости нередко путают два этих, на самом деле совершенно разных, понятия. Хотя оба вида сделок осуществляются с одинаковой целью, а именно направлены на обмен старого жилья на новую квартиру, технологии взаимозачёта и trade-in абсолютно разнятся. Если взаимозачёт выступает в качестве альтернативы (прежняя квартира продаётся по рыночной цене, а вырученные средства направляются на оплату другого жилья), то trade-in - это своего рода "обмен" старой квартиры на новую. Главное преимущество trade-in заключается в том, что сделку по такой схеме можно произвести в кратчайшие сроки и при этом нет необходимости искать покупателя на свою квартиру.

При подробном рассмотрении этих двух схем Михаил Уткин акцентирует особенное внимание на их следующих специфических особенностях.

Взаимозачёт

При сделке, осуществляемой по взаимозачёту, клиент заключает сразу два договора: первый – с агентством недвижимости на продажу своей жилплощади, второй – с застройщиком на покупку квартиры в новостройке. Владельцем нового жилья покупатель сможет стать только после реализации принадлежащего ему объекта недвижимости вторичного рынка.

По сути, взаимозачёт - это своего рода "упрощенный аналог" услуги trade-in. В отличие от последней схемы, квартира при взаимозачёте не выкупается моментально, а выставляется агентством недвижимости на продажу. За покупателем же бронируется выбранный им вариант жилья в новостройке с обязательным внесением первоначального платежа за будущую квартиру. Размеры начального взноса традиционно составляют до 15% от цены объекта недвижимости. При этом стоимость новой квартиры не всегда фиксируется на весь срок продажи "старой", поскольку для девелопера длительный срок ожидания полной оплаты не является выгодным, а реализация старого жилья, в особенности, если цена на него завышена, порой может затянуться на месяцы.

"Рынок новостроек в нашем городе, - отмечает Михаил Уткин, - работает сегодня по привычной и надёжной для застройщиков схеме взаимозачётов. Обычно квартира в новостройке бронируется за покупателем лишь на конкретно определенное время. Если же срок резервирования заканчивается, а вторичное жильё ещё не реализовано, возникает вопрос о дальнейших взаимодействиях. Оптимальный в таком случае вариант для покупателя – попытаться договориться с застройщиком о продлении срока резерва и продолжить реализацию своей квартиры. Однако такое соглашение в большинстве случаев маловероятно, так как держать жильё в резерве более 1-2 месяцев застройщику попросту не выгодно. Поэтому чаще всего собственнику старого жилья возвращается внесённый им платёж, после чего забронированная новостройка снимается с резерва.

Классический trade-in

Выкуп старого жилья при trade-in осуществляется с дисконтом от 10%. Такая схема в чистом виде предполагает "приём" старого жилья в счёт оплаты новой квартиры или части её стоимости. Безусловное преимущество trade-in перед взаимозачётом - максимальная экономия времени покупателя объекта недвижимости. Это дополнительно позволяет будущему владельцу нового жилья предельно минимизировать риски, сопряженные с ростом цен, колебаниями курсов валют, а также с "выпадением" из оборота выбранного им объекта недвижимости.

Схемы "взаимозачет" и "trade-in" сходны одним общим условием: покупателем заранее должна быть решена проблема с его временным проживанием. Дело в том, что при покупке новой квартиры, вне зависимости от варианта, велика доля вероятности, что клиенту придётся ожидать завершения строительства его будущего дома.

Trade-in и взаимозачёт: недостатки и преимущества

• Схема взаимозачёта условно невыгодна тем, что "зависание" на рынке вторичной жилплощади может привести к затягиванию сделки на неопределённые сроки. Перед покупателем возникает риск потерять выбранную им квартиру, либо экстренно подыскивать другой, оптимальный для него вариант. Кроме того, застройщик, заинтересованный в более быстрой реализации объекта, может, при наличии другого клиента, имеющего на руках "живые" деньги, досрочно снять бронь с зарезервированной квартиры.

• Вариант классического trade-in, наоборот, выгодно характеризуется скоростью сделки, но стоимость старой квартиры в этом случае оценивается ниже рыночного уровня. Однако при такой схеме новая квартира гарантированно дождётся своего покупателя и будет передана ему в собственность в сжатые сроки. Схема trade-in – это идеальная возможность для покупателя приобрести новое комфортабельное жилье, не обременяя себя при этом ипотечным кредитом.

Возможность для покупателей нового жилья воспользоваться услугой классического trade-in в нашем городе появилась относительно недавно благодаря компании Premier Capital. Как поясняет Михаил Уткин, взаимодействие сторон сделки осуществляется в данном случае следующим образом:

1. Специалисты компании производят оценку объекта вторичного рынка и согласовывают стоимость выкупа с владельцем жилья.
2. Клиент выбирает новую квартиру в строящемся жилом комплексе или на вторичном рынке недвижимости.
3. Компания заключает с клиентом предварительный договор купли-продажи, одновременно с этим клиент подписывает договор долевого участия в строительстве с обязательной фиксацией стоимости жилья и точных сроков проведения сделки. 

4. На последнем этапе происходит выкуп "старого" жилья и оплата нового.

Таким образом, процесс улучшения жилищных условий занимает для покупателя всего несколько дней, что, безусловно, выгодно клиентам, планирующим срочно продать квартиру с целью оперативно приобрести новое жильё.

Trade-in с Premier Capital - это:

1. Отсутствие для клиента агентских комиссий за реализацию старой квартиры и необходимости самостоятельно искать покупателя.
2. Экономия времени и исключение финансовых рисков, связанных с ростом цен на новостройки и нестабильностью курсов валют.
3. Перспектива широкого выбора новостроек. Клиенты со 100% оплатой пользуются приоритетом у всех застройщиков.
4. Профессиональные рекомендации специалистов компании по взаимодействию с застройщиками.

5. Безопасность на всех этапах. Сделка по выкупу осуществляется напрямую с компанией без каких-либо посредников.

Ознакомиться со всеми условиями вы можете, обратившись в компанию Premier Capital по телефонам: (343) 263-10-10, 263-10-00. Звоните и улучшайте свои жилищные условия безопасно и быстро!